Держава послідовно проводить реформу ЖКГ, дeмонополiзує pинок упpавлiння житлом, дозволяє співвласникам будинків самостійно обиpати форми управління власним майном.
В зв’язку зі зміною законодавства в сфері ЖКГ (Закони України «Про житлово-комунальні послуги» (далі Закон №2189), «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі Закон №417), доводимо до вашого відома деякі положення Законів, що стосуються безпосередньо участі співвласників багатоквартирних будинків в управлінні власним майном.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
До прийняття Закону №417, чинним законодавством передбачалося виключно дві форми управління:
- об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ, ЖБК), як юридична форма об'єднання мешканців будинку,
- підприємства з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій (ЖЕК), які надавали послуги з утримання будинків і були визначені виконавцями послуг органами місцевого самоврядування на конкурсних засадах або іншим способом (рішення сесії і т. д.).
Форми управління багатоквартирним будинком
З прийняттям Закону №417 з'явилася можливість мешканцям самостійно обрати собі форму управління - співвласники (власники квартир і нежитлових приміщень будинку) можуть прийняти загальне рішення і укласти договір з управляючою компанією (управителем).
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю, або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
Співвласники багатоквартирних будинків повинні визначитись:
- створити об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ);
- обрати управителя, найняти управляючу (керуючу) компанію, яка буде здійснювати обслуговування будинку відповідно до умов укладеного договору.
У випадку, якщо рішення про форму управління будинком не прийнято, управителя призначає виконавчий орган місцевої ради шляхом проведення конкурсу.
Як обрати управителя?
Вирішувати подальшу долю свого будинку, а відповідно — свого комфорту та благоустрою, власники квартир мають на загальних зборах.
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах, які скликаються ініціативною групою не менше, як з трьох осіб. На зборах співвласники можуть вирішити всі питання, що стосуються управління багатоквартирним будинком, зокрема про:
- визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
- визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
- визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Мешканці мають право голосу у відповідності до площі житлових/нежитлових приміщень, які їм належать на правах власності. Тобто власник трикімнатної квартири може впливати більше на прийняття рішення, ніж власник однокімнатної квартири. Якщо під час зборів рішення не набрало достатньої кількості голосів, то у ініціативної групи зборів є ще 2 тижні на письмове опитування мешканців. Рішення приймається за результатами зборів та письмового опитування.
Послуга з управління включає:
- утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
- купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
- поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Міністерство регіонального розвитку затвердило наказом від 27.07.2018 №190 Обов’язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Ціна на послугу з управління багатоквартирним будинком
З 10.06.2018 року, згідно Закону №2189, органи місцевого самоврядування не мають повноважень щодо встановлення тарифів на послуги з утримання будинків і прибудинкових територій.Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що ціна на послугу з управління визначається за згодою сторін і вказується в договорі з управителем.
Ціна на управління багатоквартирним будинком є договірною, і такою, що не підлягає законодавчому регулюванню. Тобто органи місцевого самоврядування не мають повноважень перевіряти і затверджувати її своїми рішеннями.
Ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін, а у разі визначення управителя на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташовані багатоквартирні будинки, або іншим органом - суб’єктом владних повноважень, якому делеговано функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання, ефективної експлуатації та необхідного рівня і якості послуг - на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає:
- витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису;
- винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
З чого почати? Орієнтовний план дій для ініціативної групи чи особи:
- Познайомитись з сусідами.
- Організувати зустріч, мета якої — визначення подальшої долі будинку: створити ОСББ, або обрати управителя, найняти управляючу компанію.
- Скликати загальні збори мешканців. Прийняті спільні рішення закріпити у протоколі.
- Протокол (один екземпляр) передати на зберігання виконавчому комітету міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.
Якщо мешканці будинку не визначаться з формою управління своєю власністю, управителя призначить виконавчий орган місцевої ради за результатами проведення конкурсу.
Управління ЖКГ виконавчого комітету Світловодської міської ради сприяє інформуванню мешканців міста стосовно законодавчих актів в галузі комунального господарства (щодо переходу на обслуговування управляючими компаніями, створення ОСББ). За необхідності надає допомогу в підготовці та проведенні зборів мешканців багатоквартирних будинків з метою вибору форми управління будинком.
У разі виникнення питань звертайтесь за консультацією до спеціаліста УЖКГ за номером телефону 2-29-70.